今年以來，深圳、寧波、成都、西安、上海等多地陸續(xù)推行了二手住房參考價(jià)制度。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉加強(qiáng)對二手住房市場價(jià)格的監(jiān)管，目的在于抑制房價(jià)過快上漲，打擊二手房價(jià)格虛高、房價(jià)炒作等行為，有利于二手房市場降溫。預(yù)計(jì)二手房指導(dǎo)價(jià)制度將會(huì)在更多城市落地，尤其是那些前期房價(jià)漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。

而據(jù)了解，隨著二手房價(jià)核驗(yàn)制度的推進(jìn)，上海各大中介下架過萬套二手房源，《華夏時(shí)報(bào)》記者以部分樓盤名稱進(jìn)行搜索，“0套房源”的情況比比皆是。

上海萬套房源下架

7月26日，江蘇省無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。該《通知》指出，無錫市將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽備案價(jià)格為基礎(chǔ)，形成部分住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)格，并首批發(fā)布了100個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

無錫只是監(jiān)管部門對二手房價(jià)格進(jìn)行管控的多個(gè)城市之一。作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中的一部分，2021年2月8日，深圳率先出臺《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》以來，之后寧波、成都、西安、紹興、上海等多個(gè)城市相繼跟進(jìn)，提出建立二手房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制。

7月9日，上海市房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。

7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心又發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

隨著二手房價(jià)核驗(yàn)制度的推進(jìn)，上海各大中介陸續(xù)下架了未通過價(jià)格核驗(yàn)的房源。有媒體報(bào)道，截至目前，上海中原地產(chǎn)官網(wǎng)下架了近2萬余套房源，目前只顯示1.3萬余套房源。

在各大中介平臺上，《華夏時(shí)報(bào)》記者以部分樓盤名稱進(jìn)行搜索，“0套房源”的情況比比皆是，尤其是熱門區(qū)域以及高價(jià)房源全部下架的情況更為突出。例如，上海頗為知名的小區(qū)“瑞虹新城”房源全部下架，位于內(nèi)環(huán)的豪宅翠湖天地、有著“上海外灘第一豪宅”之稱的綠城黃浦灣等房源也被全部下架，而一些此前因“學(xué)區(qū)房”優(yōu)勢報(bào)價(jià)過高的“老公房”房源也幾乎全部下架。

“深圳等地陸續(xù)出臺二手房參考價(jià)格機(jī)制，主要有三方面背景。”平安證券分析師楊侃解釋說，2020年以來深圳、無錫等地二手房價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，且漲幅在70個(gè)大中城市中排名前列。同時(shí)，傳統(tǒng)調(diào)控新房限價(jià)導(dǎo)致“一二手倒掛”。而目前熱點(diǎn)城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房市場愈發(fā)重要。“考慮新房限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場熱度，二手房市場亟待規(guī)范。”楊侃表示。

楊侃還認(rèn)為，多地出臺的二手房參考價(jià)格機(jī)制主要有兩方面影響：一方面，銀行將其作為放貸依據(jù)，將變相提高購房首付;另一方面，中介將其作為掛牌價(jià)格，信息不透明有效抑制炒房情緒。

“參考價(jià)新政對市場短期有明顯的降溫效果。”諸葛找房在研究報(bào)告中稱。事實(shí)上，目前部分城市的二手房價(jià)核驗(yàn)制度已經(jīng)顯示出了預(yù)期效果。以首個(gè)推行二手房參考價(jià)格制度的深圳為例，易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住房價(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，房價(jià)下跌或降溫成為趨勢。到了6月份，其價(jià)格為61500元/平方米，累計(jì)下跌10936元/平方米，價(jià)格縮水15%。

而東莞、寧波等城市二手房成交量也明顯下滑。比如，寧波在5月10日公布了針對重點(diǎn)學(xué)校周邊的小區(qū)二手房參考價(jià)格后，6月全市二手房成交環(huán)比下跌明顯。據(jù)寧波房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，6月寧波全市二手房成交7788套，其中市六區(qū)成交4965套，環(huán)比下降11.2%，同比下降52.6%。

“二手房參考價(jià)格”試點(diǎn)城市有望擴(kuò)圍

一名經(jīng)紀(jì)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，現(xiàn)在不少房東處于觀望狀態(tài)，想“等政策過去再賣”。但二手房價(jià)核驗(yàn)制度顯然不會(huì)輕易離場。諸葛找房近期發(fā)布的研報(bào)指出，從地方層面來看，因城施策向著更加精細(xì)化方向發(fā)展，其中一個(gè)方向就是“從重點(diǎn)針對新房市場逐漸轉(zhuǎn)向二手房市場”。預(yù)計(jì)未來針對二手房調(diào)控的舉措將會(huì)越來越多，出臺二手房成交參考價(jià)機(jī)制的城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)圍。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，成為今年二手房市場最重要的一項(xiàng)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向，“預(yù)計(jì)后續(xù)其他一些重點(diǎn)城市也會(huì)有加入?yún)⒖純r(jià)制度改革的可能”，認(rèn)為“后續(xù)此類政策推進(jìn)過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應(yīng)該積極做調(diào)整”。

易居研究院發(fā)布的《二手住房成交參考價(jià)格制度》報(bào)告顯示，今年6月份，全國70個(gè)城市中，二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過5%的共有25個(gè)城市，其位于“房價(jià)偏熱”區(qū)間。其中，最熱的10個(gè)城市包括廣州、徐州、北京、杭州、銀川、金華和泉州等。對此，該報(bào)告建議，“此類城市應(yīng)加快推進(jìn)和完善二手住房成交參考價(jià)格制度”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，除了二手住房成交參考價(jià)制度，今年以來，部分重點(diǎn)城市出臺了各類調(diào)控和監(jiān)管措施，以促進(jìn)二手住房價(jià)格的穩(wěn)定和市場預(yù)期的穩(wěn)定。

比如，杭州今年3月要求嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)展示房源價(jià)格和監(jiān)管服務(wù)平臺掛牌價(jià)格不一致的情況、4月南京市計(jì)劃每個(gè)月公布一次二手房指導(dǎo)價(jià)等。據(jù)易居研究院不完全統(tǒng)計(jì)，全國至少有9個(gè)城市對二手住房價(jià)格進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)范和管控，涉及嚴(yán)打業(yè)主哄抬房價(jià)的行為、建立二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制、增加價(jià)格信息核驗(yàn)等。

而從土地市場到新房市場再到二手房市場，管控政策不斷優(yōu)化和深入，地方政府對房地產(chǎn)市場的管控力度也在逐漸加強(qiáng)。

7月23日住建部等八部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，進(jìn)一步加大了業(yè)內(nèi)對于下半年樓市調(diào)控從嚴(yán)、從緊的預(yù)期。政策落地后，多地就樓市調(diào)控發(fā)布新的舉措。以上海為例，7月23日，上海樓市限購政策打“補(bǔ)丁”，發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，將贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的漏洞堵住，防止投機(jī)性的“打新”熱。此外，從7月24日起，上海上調(diào)房貸利率，首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。